Fiscalité Airbnb en Belgique : guide complet 2026

Table des Matières

1. Disclaimer
2. Introduction

3. Pourquoi la fiscalité Airbnb est devenue un sujet à risque ?

   • Distinctions du SPF Finances
   • Impact de DAC7
   • Simplification des contrôles fiscaux

4. Comment l’impôt belge traite vos revenus Airbnb ?

   • Revenus immobiliers : la base “revenu cadastral”
   • Revenus mobiliers : la part “meubles”
   • Revenus divers : la part “services”
   • Ventilation des revenus entre immeuble, meubles et services

5. TVA sur Airbnb en Belgique : 6% jusqu’au 28/02/2026, 12% dès le 01/03/2026

   • La règle (conditions de taxation) ne change pas
   • Le taux change : 12% à partir du 01/03/2026 
   • Mesure transitoire (réservations existantes) 
   • Impact concret sur votre marge (si vous gardez le même prix TVAC) 

6. Cas particulier

   • Habitation propre vs résidence secondaire
   • Bien situé à l’étranger 
   • Checklist “propriétaire” avant de publier votre annonce
   • Conclusion et call-to-action
7. Checklist propriétaire
8. Conclusion
9. FAQ

Disclaimer : cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un comptable / conseiller fiscal. Les règles et interprétations administratives évoluent : faites valider votre cas (surtout si vous avez plusieurs biens, des services, ou une TVA potentielle).  

⚠️ Mise à jour mars 2026 : le taux de TVA applicable aux locations meublées de courte durée relevant du régime hôtelier est désormais de 12 %.

Introduction

La location courte durée peut fortement améliorer le rendement d’un bien… mais la fiscalité Airbnb/location en courte durée en Belgique est souvent mal comprise, et c’est précisément là que les erreurs (et contrôles) arrivent. Pourquoi ? Parce qu’un même séjour peut générer plusieurs types de revenus (immeuble, meubles, services) et, dans certains cas, déclencher de la TVA ou une requalification en revenus professionnels.  (1)

Pourquoi la fiscalité Airbnb est devenue un sujet à risque ?

La fiscalité de la location courte durée est “piégeuse” en Belgique pour trois raisons récurrentes. (2)

D’abord, le SPF (SPF Finances) distingue explicitement : 

- la partie “immeuble” (revenus immobiliers)

- la partie “meubles” (revenus mobiliers) 

- et les services (revenus divers), avec des modalités de déclaration et des taux différents. (3) (4)

Ensuite, depuis l’entrée en vigueur de DAC7, les plateformes en ligne collectent et transmettent des informations fiscales. Airbnb indique que la déclaration est annuelle, effectuée en janvier pour l’année précédente, et qu’elle s’applique dès le 1er janvier 2023 (premier reporting en janvier 2024 pour l’année 2023). (5)

Enfin, le contrôle est devenu plus simple : un article de OECCBB explique que l’administration fiscale dispose, depuis 2024, d’informations suffisantes (notamment via les obligations de déclaration issues de la transposition de DAC7) pour alimenter des campagnes de contrôle ciblées sur les locations de type Airbnb. (6)

Comment l’impôt belge traite vos revenus en location saisonnière ?

Le cas le plus fréquent (propriétaire personne physique, location courte durée à des voyageurs pour usage privé, bien situé en Belgique, sans structure sociétaire) se comprend bien avec la logique revenue “immeuble + meubles + services”. 

Revenus immobiliers : la base “revenu cadastral”  

Si vous louez à une personne physique qui n’utilise pas le bien à des fins professionnelles, vous déclarez le revenu cadastral non indexé (code 1106/2106) et l’imposition se calcule via la formule : revenues immobilier =  revenu cadastral indexé × 1,4 (majoration de 40%). (7)(8)

Le SPF Finances publie aussi les coefficients d’indexation (ex. 2,1763 pour l’année de revenus 2024 / exercice d’imposition 2025) et illustre le calcul.  (9)

Revenus mobiliers : la part “meubles” 

En Belgique, dans le cadre d’une location Airbnb meublée, le revenu mobilier correspond à la part du loyer liée à la mise à disposition des meubles (lit, canapé, cuisine équipée, électroménager, etc.) généralement fixée forfaitairement à 40 % du loyer total

Si le logement est loué meublé (le cas typique Airbnb), vous devez aussi déclarer les revenus liés à la mise à disposition du mobilier (code 1156/2156).  (10)

• ​​À défaut de mention spécifique dans le contrat, l’administration retient            forfaitairement 40% du loyer total comme “loyer brut des meubles”. (11)
• Les frais peuvent être estimés forfaitairement à 50% du loyer brut mobilier (ou ​au réel, sous conditions). 
• ​Le revenu mobilier net est en principe taxé à 30%.  

Revenus divers : la part “services” (nettoyage, petit-déjeuner…)   

Le SPF Finances (12) précise que si vous proposez des services supplémentaires contre paiement (ex. ménage, petits-déjeuners), ces indemnités relèvent des revenus divers (cadre XV), à déclarer séparément (code 1200/2200) et “en principe” taxés à 33%. 

Un point pratique important : si tout est inclus dans un prix global, vous devez ventiler entre immeuble, meubles et services. (13) 

Une tolérance souvent citée : la clé “20% services” si rien n’est ventilé. 

Dans la pratique, plusieurs sources professionnelles expliquent qu’en l’absence de prix distinct pour les services, l’administration accepte souvent une approche où 20% du revenu brut correspondrait à des services (revenus divers), et les 80% restants seraient ventilés entre immeuble et meubles. (14) 

Attention : cette clé de 20% est une approche pratique fréquemment commentée, mais votre meilleure protection reste une ventilation contractuelle réaliste. 

Ventilation 60/40 et méthode simple pour éviter les erreurs. 

Si vous voulez une méthode claire “type propriétaire” (sans prétendre couvrir les cas complexes), l’objectif est d’aboutir à une ventilation défendable.  

Cas le plus simple : location meublée sans services facturés 

1) Vous traitez la partie “immeuble” comme revenu cadastral (pas sur les loyers réels dans ce cas). 

2) Vous calculez la partie “meubles” sur base du loyer réel : 40% du loyer total (si contrat silencieux), moins 50% de frais, taxé à 30%. (15) 

Exemple concret – Location meublée sans services facturés

👉 Contrat silencieux : cela signifie que le contrat (ou les conditions de location) ne prévoit aucune ventilation spécifique entre la partie “immeuble” et la partie “meubles”.

Dans ce cas, l’administration fiscale applique automatiquement la clé forfaitaire de 40 % du loyer total pour les meubles.

Exemple chiffré

Supposons :

• Recettes annuelles totales : 12.000 €

• Location meublée

• Aucun service facturé séparément

• Contrat silencieux

Étape 1 – Détermination de la part mobilière

40 % de 12.000 € = 4.800 € (loyer brut mobilier)

Étape 2 – Déduction forfaitaire de frais

L’administration autorise un forfait de 50 % de frais sur la partie meubles :

4.800 € × 50 % = 2.400 € de revenu mobilier net imposable

Étape 3 – Taxation

Le revenu mobilier net est taxé à 30 % :

2.400 € × 30 % = 720 € d’impôt

Cas courant : services réellement fournis.

Dès que vous facturez (explicitement ou implicitement) des services additionnels (ex. accueil, linge, petit-déjeuner), vous devez isoler cette partie en revenus divers (souvent citée à 33%) et documenter : “quel service”, “quel prix”, “quelles preuves”.

Exemple chiffré “compréhension” (pédagogique).

 Supposons 12.000€ de recettes annuelles (prix global). Sans ventilation contractuelle:

- Meubles : 40% × 12.000 = 4.800€ (brut mobilier)

- Frais forfaitaires meubles : 50% → revenu mobilier net = 2.400€  

- Impôt mobilier (hors additionnels) : 30% × 2.400 = 720€  

La partie “immeuble” dépend ensuite du revenu cadastral (et non du loyer réel) dans le cas “usage privé”, et se calcule via RC indexé × 1,4. (16) 

Si vous ajoutez des services et que vous ne ventilez pas, certaines sources utilisent une clé pratique de 20% de services (revenus divers), mais la ventilation “propre” reste préférable. (17) 

TVA sur Airbnb en Belgique : 6% jusqu’au 28/02/2026, 12% dès le 01/03/2026

La règle (conditions de taxation) ne change pas

Le régime TVA dépend d’abord de la question : votre fourniture de logement meublé est-elle taxée ou exemptée ? La logique administrative reste : durée (habituelle) < 3 mois + au moins un service (réception physique / linge / petit-déjeuner) = opération taxable.

Le taux change : 12% à partir du 01/03/2026 

Pour les opérations déjà taxables, le taux passe : 

- de 6% (jusqu’au 28/02/2026) 

- à 12% (à partir du 01/03/2026) 

Important : la réforme vise le taux. Ce qui était exempté avant le 01/03/2026 reste exempté après.

Mesure transitoire (réservations existantes) 

Le taux TVA dépend en principe du moment où la TVA devient exigible. Toutefois, une mesure transitoire prévoit que : 

- si la réservation est faite au plus tard le 28/02/2026

- et si la TVA devient exigible au plus tard le 30/06/2026 alors le taux 6% peut rester applicable. 

Sinon : application du taux 12%.

Impact concret sur votre marge (si vous gardez le même prix TVAC) 

Exemple : prix payé par le voyageur = 1.120 € TVAC 

- À 12% : base HT = 1.120 / 1,12 = 1.000 € ; TVA = 120 € 

- À 6% : base HT = 1.120 / 1,06 ≈ 1.056,60 € ; TVA ≈ 63,40 €

 => À prix TVAC constant, la marge HT diminue avec un taux plus élevé.

Cas particuliers qui changent les conclusions 

Habitation propre vs résidence secondaire

Le guide fiscal Airbnb (Belgique, 2025) décrit que la base imposable sur la partie immobilière dépend notamment de la nature du bien : location d’une partie de l’habitation propre (prorata sur la partie louée et la durée) versus seconde résidence (logique différente) et rappelle aussi l’existence des additionnels communaux. (19)

Le SPF Finances illustre également le prorata en cas d’achat en cours d’année et la déclaration du RC au bon code. 

Bien situé à l’étranger 

Sur les biens situés à l’étranger, la situation est souvent dominée par les conventions préventives de double imposition : vous devez déclarer vos revenus mondiaux, mais la taxation peut revenir à l’État de situation de l’immeuble (avec mécanismes d’exemption / progressivité en Belgique). (20)

Baker Tilly (21) souligne toutefois un point contentieux : l’administration belge tend à considérer la part “meubles” comme un revenu mobilier taxable en Belgique, alors que des arguments existent pour contester selon la qualification dans l’État source (et la jurisprudence). 

Checklist “propriétaire” avant de publier votre annonce

Conservez systématiquement : 

- un inventaire du mobilier (preuve d’achat si possible) 

- les relevés annuels de la plateforme (revenus bruts, nuitées, frais, éventuels services)

- les factures (nettoyage, linge, maintenance, photos, consommables)

- une preuve claire des services réellement proposés (et à quel prix). 

Conclusion

La fiscalité Airbnb en Belgique se résume en une idée simple : ce n’est jamais un seul revenu, mais souvent un “mix” (immeuble + meubles + services), et parfois de la TVA.

Ce mélange peut sembler technique, mais l’erreur coûte vite cher : mauvaise ventilation, oubli de TVA, incohérence déclarative… et le rendement réel fond sans que vous vous en rendiez compte.

Si votre objectif est d’augmenter vos revenus sans prendre de risques fiscaux inutiles, tout commence par une structuration claire dès le départ : prix, services inclus,ect.

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