La TVA sur la location courte durée en Belgique est un sujet qui préoccupe de nombreux propriétaires. Vous louez un appartement sur Airbnb ou Booking.com et vous vous demandez si vous devez facturer la TVA ? Vous n'êtes pas seul. Entre l'exonération de principe, les services connexes et la réforme qui entre en vigueur en mars 2026, le cadre légal belge mérite un décryptage clair. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la TVA applicable à votre location meublée en Belgique, avec les textes officiels et des exemples concrets.
Sommaire
- Le principe : la location immobilière est exonérée de TVA
- Quand la TVA s'applique-t-elle à une location meublée ?
- Les 3 services connexes qui déclenchent la TVA
- Taux de TVA : de 6 % à 12 % dès mars 2026
- Obligations déclaratives pour les hôtes en Belgique
- Cas pratiques : êtes-vous concerné ?
- À retenir
- FAQ
Le principe : la location immobilière est exonérée de TVA
En droit belge, la mise à disposition d'un bien immobilier à titre onéreux est exonérée de TVA. C'est l'article 44, §3, 2° du Code de la TVA belge qui pose ce principe. Concrètement, si vous louez un appartement — que ce soit pour un mois ou un an — vous ne facturez pas de TVA à votre locataire.
Comprendre la TVA applicable à la location courte durée — Photo : UnsplashCette exonération a une conséquence importante : en tant que bailleur exonéré, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous avez payée sur vos achats liés au bien (travaux de rénovation, mobilier, frais d'entretien). Vous êtes ce qu'on appelle un assujetti « exempt », fiscalement neutre en matière de TVA.
| Situation | TVA applicable ? | Récupération TVA sur charges ? |
|---|---|---|
| Location longue durée classique | Non (exonéré) | Non |
| Location meublée sans service connexe | Non (exonéré) | Non |
| Location meublée avec service connexe (< 3 mois) | Oui | Oui |
Bon à savoir : L'exonération s'applique quelle que soit la plateforme utilisée (Airbnb, Booking.com, location directe). C'est la nature des services que vous offrez qui compte, pas le canal de réservation.
Quand la TVA s'applique-t-elle à une location meublée ?
Depuis le 1er juillet 2022, le législateur belge a clarifié les règles. La TVA s'applique à votre location meublée si deux conditions cumulatives sont réunies :
1. Une durée de séjour inférieure à 3 mois
La mise à disposition du logement meublé doit être prévue pour une durée inférieure à trois mois. C'est le critère temporel. Si vous louez votre bien pour 4 mois ou plus, la TVA ne s'applique pas, même si vous offrez des services.
2. Au moins un service connexe fourni
En plus du logement, vous devez fournir au moins un des trois services connexes définis par la loi (voir section suivante). Sans service connexe, votre location reste exonérée, même si elle dure une seule nuit.
Ces deux conditions doivent être remplies simultanément. Une location de courte durée sans service connexe reste exonérée. De même, une location de longue durée avec services connexes reste exonérée.
Important : Cette clarification de 2022 a mis fin à une zone grise qui existait depuis des années. Avant cette date, l'administration fiscale appliquait des critères plus flous, créant une insécurité juridique pour de nombreux hôtes.
Les 3 services connexes qui déclenchent la TVA
Le SPF Finances a défini trois services connexes. Il suffit d'en fournir un seul pour que votre location soit soumise à la TVA :
La réception physique des hôtes
Vous (ou un représentant) accueillez physiquement vos voyageurs au moment de leur arrivée. Une présence physique quotidienne et une assistance doivent être assurées par l'établissement. Attention : une key box ou un check-in automatique ne constitue pas une réception physique au sens de la loi.
La mise à disposition de linge de maison
Vous fournissez du linge de lit ou de toilette à vos hôtes. Pour les séjours de plus d'une semaine, le remplacement du linge doit être effectué au moins une fois par semaine. C'est le service connexe le plus courant pour les hôtes Airbnb.
La fourniture quotidienne du petit-déjeuner
Vous proposez un petit-déjeuner chaque jour, que ce soit directement ou via un prestataire externe agissant pour votre compte.
| Service connexe | Exemple concret | Déclenche la TVA ? |
|---|---|---|
| Réception physique | Accueil en personne à l'arrivée | ✅ Oui |
| Key box / code d'accès seul | Pas de contact physique | ❌ Non |
| Linge de lit et serviettes fournis | Draps et serviettes à disposition | ✅ Oui |
| Petit-déjeuner quotidien | Panier petit-déjeuner livré | ✅ Oui |
| Ménage de fin de séjour uniquement | Nettoyage après le départ | ❌ Non |
Attention : Si vous louez via Airbnb et que vous fournissez des draps et serviettes (ce que font la majorité des hôtes), vous êtes très probablement soumis à la TVA. C'est un point que beaucoup de propriétaires sous-estiment.
Taux de TVA : de 6 % à 12 % dès mars 2026
Le taux actuel : 6 %
Depuis le 1er juillet 2022, les locations meublées soumises à la TVA bénéficient du taux réduit de 6 %. Ce taux s'applique aux hôtels, motels, chambres d'hôtes, B&B et toutes les locations de type Airbnb qui remplissent les conditions décrites ci-dessus.
La réforme de mars 2026 : le taux est désormais à 12 %
Le gouvernement fédéral a doublé le taux de TVA pour les logements meublés. Depuis le 1er mars 2026, le taux est passé de 6 % à 12 %. Cette réforme s'inscrit dans une refonte plus large des taux de TVA en Belgique.
Ce que cela signifie concrètement :- Un séjour facturé 100 € HTVA coûte désormais 112 € au lieu de 106 €
- Pour un bien générant 30 000 € de revenus annuels, la TVA collectée passe de 1 800 € à 3 600 €
- Le propriétaire pourra toutefois déduire la TVA sur ses charges au taux de 21 % (ou autre taux applicable)
Période transitoire
Des dispositions transitoires s'appliquent : les réservations effectuées avant le 28 février 2026 pour lesquelles la TVA devient exigible après le 30 juin 2026 bénéficient d'une période de transition. Si le paiement ou la facturation intervient avant le 1er mars 2026, l'ancien taux de 6 % reste applicable.
| Période | Taux de TVA | Base légale |
|---|---|---|
| Avant juillet 2022 | Exonéré (sauf hôtels) | Art. 44 §3, 2° CTVA |
| Juillet 2022 → février 2026 | 6 % | Rubrique XXXII tableau A AR n° 20 |
| À partir du 1er mars 2026 | 12 % | Réforme taux TVA 2026 |
Conseil : Anticipez cette hausse en ajustant vos tarifs progressivement. Un outil de pricing dynamique peut vous aider à intégrer cette augmentation sans perdre en compétitivité.
Obligations déclaratives pour les hôtes belges — Photo : Unsplash
Obligations déclaratives pour les hôtes en Belgique
Si votre location meublée est soumise à la TVA, vous avez plusieurs obligations administratives à respecter :
S'identifier à la TVA
Vous devez obtenir un numéro de TVA belge auprès du bureau de contrôle TVA compétent. Ce numéro est au format BE 0XXX.XXX.XXX.
La franchise pour petites entreprises
Si vos revenus annuels soumis à la TVA ne dépassent pas 25 000 € HTVA, vous pouvez opter pour le régime de la franchise. Dans ce cas, vous ne facturez pas de TVA à vos hôtes, mais vous ne récupérez pas non plus la TVA sur vos dépenses. Ce régime simplifie considérablement vos obligations administratives.
Déclarations périodiques
Si vous n'êtes pas sous le régime de la franchise, vous devez déposer des déclarations TVA périodiques (trimestrielles ou mensuelles) auprès du SPF Finances. Vous y déclarez la TVA collectée sur vos locations et déduisez la TVA payée sur vos charges.
Facturation
Vous devez émettre une facture (ou un document simplifié) pour chaque prestation. Les plateformes comme Airbnb et Booking.com ne gèrent pas la TVA belge à votre place : c'est votre responsabilité en tant que propriétaire.
Recommandation : Faites-vous accompagner par un comptable belge spécialisé en TVA immobilière. Les erreurs de déclaration peuvent entraîner des amendes significatives. Hostea travaille avec un réseau de comptables partenaires pour accompagner ses propriétaires.
Cas pratiques : êtes-vous concerné ?
Voici quelques situations concrètes pour vous aider à déterminer si votre location est soumise à la TVA :
Cas 1 : Appartement à Bruxelles sur Airbnb avec linge fourni
Vous louez votre appartement meublé à Ixelles sur Airbnb. Vous fournissez des draps et serviettes. Les séjours durent en moyenne 3 nuits.
Résultat : ✅ TVA applicable. Durée < 3 mois + linge de maison = les deux conditions sont remplies.Cas 2 : Studio à Gand avec key box, sans linge
Vous louez un studio meublé à Gand. L'accès se fait par key box. Aucun linge n'est fourni, pas de petit-déjeuner.
Résultat : ❌ TVA non applicable. Aucun service connexe n'est fourni, même si la durée est courte.Cas 3 : Maison de vacances à Knokke pour l'été (3 mois)
Vous louez votre maison de vacances pour la saison estivale complète (juin à août, soit 3 mois). Vous fournissez le linge.
Résultat : ❌ TVA non applicable. La durée de 3 mois ne remplit pas la condition « inférieure à 3 mois ».Cas 4 : B&B à Namur avec petit-déjeuner
Vous exploitez un B&B. Chaque matin, vous servez le petit-déjeuner à vos hôtes. Séjours de 1 à 5 nuits.
Résultat : ✅ TVA applicable. Durée < 3 mois + petit-déjeuner quotidien.N'oubliez pas : En plus de la TVA fédérale, votre commune peut prélever une taxe de séjour. Renseignez-vous auprès de votre administration communale. Les obligations d'enregistrement varient aussi selon la Région (Flandre : Logiesdecreet, Bruxelles : ordonnance du 08/05/2014).
À retenir
- La location immobilière est exonérée de TVA en Belgique (article 44, §3, 2° du Code TVA belge), sauf exception.
- La TVA s'applique si la durée est inférieure à 3 mois et si vous fournissez au moins un service connexe (réception physique, linge de maison, petit-déjeuner).
- Le taux est passé de 6 % à 12 % depuis le 1er mars 2026 : anticipez l'impact sur vos prix.
- La franchise de 25 000 € HTVA/an permet de simplifier vos obligations si vos revenus sont modestes.
- Consultez un comptable belge pour votre situation personnelle : chaque cas est unique et cet article ne constitue pas un conseil fiscal.
La TVA vous semble complexe ? On s'occupe de tout.
Hostea gère votre location courte durée de A à Z : annonces, voyageurs, ménage et suivi administratif.
Estimer mes revenus locatifsFAQ
Pas automatiquement. La TVA ne s'applique que si vous louez pour une durée inférieure à 3 mois et fournissez au moins un service connexe (linge, réception physique, petit-déjeuner). Si vous ne remplissez pas ces deux conditions, votre location reste exonérée de TVA.
Depuis juillet 2022, le taux est de 6 %. Il est passé à 12 % depuis le 1er mars 2026, dans le cadre de la réforme fédérale des taux de TVA.
Oui, uniquement si votre location est effectivement soumise à la TVA (les deux conditions remplies). Dans ce cas, vous pouvez déduire la TVA payée sur vos dépenses (rénovation, mobilier, fournitures) dans vos déclarations TVA périodiques. Si vous êtes sous le régime de la franchise, vous ne pouvez pas récupérer la TVA.
C'est un régime simplifié qui dispense de facturer et déclarer la TVA si votre chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 25 000 € HTVA. Vous n'appliquez pas la TVA à vos clients et ne récupérez pas la TVA sur vos achats. Le seuil sera porté à 35 000 € à partir de 2028.
Vous devez d'abord vous identifier à la TVA auprès du SPF Finances. Ensuite, selon votre régime : déclaration TVA trimestrielle ou mensuelle (régime normal) ou pas de déclaration périodique (régime franchise). Un comptable spécialisé peut vous accompagner dans ces démarches.