Mis à jour le 14 septembre 2026
Par Victor Timmermans, fondateur de HOSTEA · Publié le 11 septembre 2026 · Lecture 6 min
Bredene est une commune où l'erreur de lecture coûte cher, parce que deux taxes communales se ressemblent et que la mauvaise intuition mène à budgéter huit fois moins que la réalité. Ce guide reprend les deux règlements adoptés le 18 décembre 2025, lus dans leur texte intégral.
Quelle taxe communale s'applique réellement ?
La taxe sur les secondes résidences, pas la taxe logies. L'article 7 du règlement logies et l'article 6 du règlement secondes résidences organisent une exclusion réciproque. La taxe seconde résidence prime.
| Cas de figure | Taxe due en 2026 |
|---|---|
| Appartement loué en courte durée, avec une personne domiciliée à l'adresse au 1er janvier | Taxe logies, 130 € |
| Appartement loué en courte durée, sans personne domiciliée au 1er janvier | Taxe seconde résidence, 1 062 € |
Source : règlement communal de Bredene sur les logements touristiques (conseil communal du 18 décembre 2025, point 47, adopté par 17 voix pour, 1 contre et 4 abstentions) et règlement sur les secondes résidences (même séance, point 48, adopté par 18 voix pour, 0 contre et 4 abstentions) ; confirmation écrite du service des finances de la commune du 11 septembre 2026.
Le cas courant sur la côte est le second : un appartement de vacances n'a personne d'inscrit au registre de la population. C'est donc 1 062 € qu'il faut inscrire au budget, pas 130 €.
Cette lecture a été confirmée par écrit par le service des finances de la commune le 11 septembre 2026. Un logement sans habitation permanente est taxé comme seconde résidence. La taxe logies vise, selon la commune, les chambres proposées dans le logement où l'exploitant est domicilié. Le doute entre les deux règlements est donc levé pour le cas standard d'un appartement de vacances.
Deux points du règlement 2026 méritent d'être notés. L'indexation annuelle a été remplacée par une progression fixe de 3 % par an, ce qui rend la charge prévisible jusqu'en 2031. Et une clause de solidarité a été ajoutée par rapport au règlement précédent du 19 décembre 2022.
Qui paie : le propriétaire ou la conciergerie ?
Le propriétaire. C'est écrit dans les deux règlements, et cela distingue Bredene d'Ostende, où la définition du redevable vise aussi l'intermédiaire qui commercialise le bien.
À Bredene, la taxe logies est due par le propriétaire, avec solidarité de l'exploitant et du bailleur, et la taxe seconde résidence est due par le propriétaire au 1er janvier de l'exercice. Une conciergerie ne devient donc pas redevable en publiant l'annonce. En pratique, cela simplifie la clause de refacturation d'un mandat de gestion : la charge reste chez le propriétaire, et elle est connue d'avance.
Le service des finances de la commune l'a confirmé par écrit le 11 septembre 2026. Le redevable est le propriétaire ou, le cas échéant, l'emphytéote, l'usufruitier ou le superficiaire. Un simple gestionnaire de logement de vacances ne peut pas être désigné redevable : la commune s'adresse toujours au propriétaire. La commune ne se prononce pas sur la clause de solidarité de l'exploitant prévue à l'article 3 du règlement logies. Ce texte reste applicable, mais en pratique c'est le propriétaire que la commune enrôle.
Faut-il un permis d'urbanisme ?
Oui, selon le régime flamand ordinaire. Le passage de la fonction « wonen » à la fonction « verblijfsrecreatie » est un changement de fonction principale soumis à omgevingsvergunning, en vertu de l'arrêté du Gouvernement flamand du 14 avril 2000.
Bredene n'a pas publié de zonage propre aux logements de vacances. Ce qui peut interdire la location à une adresse donnée, ce sont les prescriptions du plan applicable à la parcelle, un règlement de copropriété, ou une condition attachée au permis d'origine. Ces trois filtres se vérifient avant l'achat, pas après.
Côté coût, la commune facture une rétribution de dossier pour l'omgevingsvergunning : 54 € en 2026 en procédure simplifiée, 107 € en procédure ordinaire. Ces tarifs sont doublés en cas de régularisation, majoration plafonnée à 200 € par dossier (règlement de rétribution du 18 décembre 2025, article 2). Les honoraires éventuels d'architecte s'ajoutent.
L'exemption des 4 × 30 jours protège-t-elle ?
Le texte existe : l'article 7.3 du Vrijstellingenbesluit dispense de permis un changement temporaire de fonction principale limité à quatre périodes de trente jours consécutifs par année civile.
Mais une décision de la cour d'appel d'Anvers du 26 juin 2019 retient que cet article ne permet pas d'aménager durablement un bâtiment pour une fonction déterminée, même en restant sous le seuil des 120 jours. Un appartement meublé et équipé en permanence pour l'accueil de touristes, annoncé toute l'année sur les plateformes, ne relèverait donc pas de l'exemption même s'il n'est loué que cent nuits. Cette lecture nous vient d'une analyse juridique secondaire et non du texte de l'arrêt lui-même : traitez-la comme un signal fort à faire confirmer, pas comme une certitude.
Notre position est simple : nous ne construisons pas un mandat sur cette dispense.
Quelles obligations flamandes restent dues ?
Deux, indépendantes de la commune, applicables dès la première nuitée payante :
- L'aanmelding auprès de Toerisme Vlaanderen, avec numéro d'enregistrement affiché sur les annonces.
- L'attestation de sécurité incendie, délivrée par ACEG vzw pour les petits logements, ou par le bourgmestre via la Hulpverleningszone 1 selon la capacité. ACEG vzw a repris cette mission de Vinçotte, dont la collaboration avec Toerisme Vlaanderen a pris fin le 28 septembre 2025. Le contrôle est facturé 82,44 € hors TVA en semaine entre 7h et 18h. Un tarif réduit s'applique dès le deuxième contrôle sur le même site (Toerisme Vlaanderen, tarifs ACEG consultés le 14 septembre 2026).
Comment HOSTEA Conform' vous met en règle
HOSTEA Conform' prend en charge la mise en conformité incendie, sans mandat de gestion : audit du logement, signalétique ISO 7010, plan d'évacuation, extincteur Benor et détecteurs, préparation du dossier et présence au contrôle ACEG.
À Bredene, nous vérifions en plus deux choses avant tout engagement : le plan applicable à la parcelle, et le règlement de copropriété. C'est là que se jouent la plupart des refus, bien avant la question fiscale.
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Prendre rendez-vousQuestions fréquentes
Quelle taxe paie un appartement de vacances à Bredene en 2026 ?
La conciergerie peut-elle être redevable de la taxe à Bredene ?
Le tarif va-t-il augmenter d'ici 2031 ?
Faut-il un permis pour louer quelques semaines par an ?
À propos de l'auteur
Victor Timmermans dirige HOSTEA, conciergerie de location courte durée sur la côte belge, de La Panne à Knokke. HOSTEA gère aujourd'hui sept logements et lit les règlements communaux dans leur texte, article par article, avant d'en tirer un chiffre.
Cet article a une visée informative et ne remplace pas un avis professionnel. Faites valider votre situation par la commune de Bredene, votre comptable ou votre conseil avant toute décision engageante.
Sources officielles
- Gemeente Bredene, belastingreglement tweede verblijven, conseil communal du 18/12/2025, point 48, article 6 (exclusion réciproque), exercices 2026 à 2031.
- Gemeente Bredene, belastingreglement kamergerelateerde logies, conseil communal du 18/12/2025, point 47, article 3 (redevable) et article 7 (exclusion réciproque).
- Gemeente Bredene, retributiereglement omgevingsvergunningen, conseil communal du 18/12/2025, article 2 (tarifs 2026 et doublement en régularisation).
- Toerisme Vlaanderen, Brandveiligheid in logies (désignation d'ACEG vzw, tarifs hors TVA), https://toerismevlaanderen.be/nl/logies/brandveiligheidsnormen, consulté le 14 septembre 2026.
- Vinçotte, Brandaudit toeristische logies (fin de la collaboration avec Toerisme Vlaanderen le 28 septembre 2025), https://www.vincotte.be/nl/brandaudit-toeristische-logies, consulté le 14 septembre 2026.
- Besluit van de Vlaamse Regering du 14 avril 2000 (functiewijzigingsbesluit), article 2.
- Vrijstellingenbesluit du 16 juillet 2010, article 7.3 ; cour d'appel d'Anvers, arrêt du 26 juin 2019, cité par une analyse juridique secondaire.
- Décret flamand du 5 février 2016 sur les hébergements touristiques (Logiesdecreet).
- Gemeente Bredene, Financiële dienst, confirmation écrite du 11/09/2026 sur l'application de la taxe seconde résidence aux logements sans domicilié et sur le redevable (correspondance HOSTEA).
Dernière mise à jour : 14 septembre 2026. Changelog : 10 septembre 2026, création de l'article, exclusion réciproque des deux taxes, redevable propriétaire, progression de 3 % par an jusqu'en 2031. 14 septembre 2026, confirmation écrite du service des finances de la commune : logement sans domicilié taxé comme seconde résidence, redevable propriétaire, gestionnaire jamais enrôlé. 14 septembre 2026, corrections après relecture indépendante : rétribution omgevingsvergunning ramenée à 54 € et 107 € (doublés en régularisation), votes distingués entre le point 47 et le point 48, reprise ACEG reformulée avec la date sourcée du 28 septembre 2025, articles 7 et 6 précisés, tarif ACEG hors TVA, date de publication alignée sur le 11 septembre 2026.