Updated on 10 September 2026
By Victor Timmermans, founder of HOSTEA · Published on 10 September 2026 · Reading time 6 min
Bredene is a municipality where reading errors are costly, because two municipal taxes look alike and a wrong intuition leads to budgeting eight times less than reality. This guide summarises the two regulations adopted on 18 December 2025, read in their entirety.
Which municipal tax actually applies?
La taxe sur les secondes résidences, pas la taxe logies. L'article 7 du règlement logies et l'article 6 du règlement secondes résidences organisent une exclusion réciproque. La taxe seconde résidence prime.
| Scenario | Tax due in 2026 |
|---|---|
| Apartment rented for a short duration, with a person registered at the address on 1 January | Lodging tax, €130 |
| Apartment rented for a short duration, without anyone registered on 1 January | Second residence tax, €1,062 |
Source : règlement communal de Bredene sur les logements touristiques (conseil communal du 18 décembre 2025, point 47, adopté par 17 voix pour, 1 contre et 4 abstentions) et règlement sur les secondes résidences (même séance, point 48, adopté par 18 voix pour, 0 contre et 4 abstentions) ; confirmation écrite du service des finances de la commune du 11 septembre 2026.
The current case on the coast is the second: a holiday apartment has no one registered in the population register. Therefore, it is €1,062 that must be included in the budget, not €130.
Cette lecture a été confirmée par écrit par le service des finances de la commune le 11 septembre 2026. Un logement sans habitation permanente est taxé comme seconde résidence. La taxe logies vise, selon la commune, les chambres proposées dans le logement où l'exploitant est domicilié. Le doute entre les deux règlements est donc levé pour le cas standard d'un appartement de vacances.
Two points of the 2026 regulation are worth noting. The annual indexing has been replaced by a fixed increase of 3% per year, making the charge predictable until 2031. And a solidarity clause has been added compared to the previous regulation of 19 December 2022.
Who pays: the owner or the concierge?
The owner. It is written in both regulations, and this distinguishes Bredene from Ostend, where the definition of the liable party also targets the intermediary who markets the property.
In Bredene, the accommodation tax is owed by the owner, with solidarity from the operator and the landlord, and the second residence tax is owed by the owner on 1 January of the financial year. A concierge does not become liable by publishing the advertisement. In practice, this simplifies the re-invoicing clause of a management mandate: the charge remains with the owner, and it is known in advance.
Le service des finances de la commune l'a confirmé par écrit le 11 septembre 2026. Le redevable est le propriétaire ou, le cas échéant, l'emphytéote, l'usufruitier ou le superficiaire. Un simple gestionnaire de logement de vacances ne peut pas être désigné redevable : la commune s'adresse toujours au propriétaire. La commune ne se prononce pas sur la clause de solidarité de l'exploitant prévue à l'article 3 du règlement logies. Ce texte reste applicable, mais en pratique c'est le propriétaire que la commune enrôle.
Is a planning permit required?
Yes, according to the ordinary Flemish regime. The change from the function "wonen" to the function "verblijfsrecreatie" is a change of main function subject to omgevingsvergunning, under the decree of the Flemish Government of 14 April 2000.
Bredene has not published zoning specific to holiday homes. What may prohibit renting at a given address are the prescriptions of the plan applicable to the plot, a condominium regulation, or a condition attached to the original permit. These three filters are checked before the purchase, not after.
Côté coût, la commune facture une rétribution de dossier pour l'omgevingsvergunning : 54 € en 2026 en procédure simplifiée, 107 € en procédure ordinaire. Ces tarifs sont doublés en cas de régularisation, majoration plafonnée à 200 € par dossier (règlement de rétribution du 18 décembre 2025, article 2). Les honoraires éventuels d'architecte s'ajoutent.
Does the 4 × 30 days exemption provide protection?
The text exists: article 7.3 of the Vrijstellingenbesluit exempts from permits a temporary change of main function limited to four periods of thirty consecutive days per calendar year.
But a decision from the Antwerp Court of Appeal on 26 June 2019 holds that this article does not allow for the permanent adaptation of a building for a specific function, even while remaining below the threshold of 120 days. A furnished and equipped apartment permanently for the reception of tourists, advertised all year round on platforms, would therefore not fall under the exemption even if it is only rented for a hundred nights. This interpretation comes from a secondary legal analysis and not from the text of the ruling itself: treat it as a strong signal to be confirmed, not as a certainty.
Our position is simple: we do not build a mandate on this exemption.
What Flemish obligations remain due?
Two, independent of the municipality, applicable from the first paid night:
- The registration with Toerisme Vlaanderen, with registration number displayed on the advertisements.
- L'attestation de sécurité incendie, délivrée par ACEG vzw pour les petits logements, ou par le bourgmestre via la Hulpverleningszone 1 selon la capacité. ACEG vzw a repris cette mission de Vinçotte, dont la collaboration avec Toerisme Vlaanderen a pris fin le 28 septembre 2025. Le contrôle est facturé 82,44 € hors TVA en semaine entre 7h et 18h. Un tarif réduit s'applique dès le deuxième contrôle sur le même site (Toerisme Vlaanderen, tarifs ACEG consultés le 14 septembre 2026).
How HOSTEA Conform' puts you in compliance
HOSTEA Conform' takes care of fire compliance, without a management mandate: housing audit, ISO 7010 signage, evacuation plan, Benor extinguisher and detectors, preparation of the file and presence at the ACEG inspection.
In Bredene, we also check two things before any commitment: the applicable plan for the plot, and the co-ownership regulations. This is where most refusals occur, well before the tax question.
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Prendre rendez-vousFrequently asked questions
What tax does a holiday apartment in Bredene pay in 2026?
Can the concierge be liable for the tax in Bredene?
Will the rate increase by 2031?
Is a permit required to rent for a few weeks a year?
About the author
Victor Timmermans runs HOSTEA, a short-term rental concierge on the Belgian coast, from La Panne to Knokke. HOSTEA currently manages seven properties and reads the municipal regulations in their text, article by article, before deriving a figure.
This article is for informational purposes and does not replace professional advice. Have your situation validated by the municipality of Bredene, your accountant, or your advisor before making any binding decisions.
Official sources
- Gemeente Bredene, belastingreglement tweede verblijven, conseil communal du 18/12/2025, point 48, article 6 (exclusion réciproque), exercices 2026 à 2031.
- Gemeente Bredene, belastingreglement kamergerelateerde logies, conseil communal du 18/12/2025, point 47, article 3 (redevable) et article 7 (exclusion réciproque).
- Gemeente Bredene, retributiereglement omgevingsvergunningen, conseil communal du 18/12/2025, article 2 (tarifs 2026 et doublement en régularisation).
- Toerisme Vlaanderen, Brandveiligheid in logies (désignation d'ACEG vzw, tarifs hors TVA), https://toerismevlaanderen.be/nl/logies/brandveiligheidsnormen, consulté le 14 septembre 2026.
- Vinçotte, Brandaudit toeristische logies (fin de la collaboration avec Toerisme Vlaanderen le 28 septembre 2025), https://www.vincotte.be/nl/brandaudit-toeristische-logies, consulté le 14 septembre 2026.
- Decision of the Flemish Government of 14 April 2000 (decision on function changes), article 2.
- Exemption decision of 16 July 2010, article 7.3; Court of Appeal of Antwerp, ruling of 26 June 2019, cited by a secondary legal analysis.
- Flemish decree of 5 February 2016 on tourist accommodations (Logiesdecreet).
- Gemeente Bredene, Financiële dienst, confirmation écrite du 11/09/2026 sur l'application de la taxe seconde résidence aux logements sans domicilié et sur le redevable (correspondance HOSTEA).
Dernière mise à jour : 14 septembre 2026. Changelog : 10 septembre 2026, création de l'article, exclusion réciproque des deux taxes, redevable propriétaire, progression de 3 % par an jusqu'en 2031. 14 septembre 2026, confirmation écrite du service des finances de la commune : logement sans domicilié taxé comme seconde résidence, redevable propriétaire, gestionnaire jamais enrôlé. 14 septembre 2026, corrections après relecture indépendante : rétribution omgevingsvergunning ramenée à 54 € et 107 € (doublés en régularisation), votes distingués entre le point 47 et le point 48, reprise ACEG reformulée avec la date sourcée du 28 septembre 2025, articles 7 et 6 précisés, tarif ACEG hors TVA, date de publication alignée sur le 11 septembre 2026.